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여러분들께서는 '양도소득세' 라고 들어보셨을 겁니다. 부동산이나 토지, 주식 등의 권리를 제 3자에게 양도[매매]함으로써 생기는 생기는 차익[이익]에 대해 부과되는 세금을 의미하는데요. 이번 시간에는 이 양도소득세의 내용 중에서도 부동산에 관한 내용으로 1가구 1주택, 1가구 2주택 비과세 요건과 3주택 시 비과세를 받을 수 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
개요
일반적으로 1가구 1주택에 속하는 분들의 경우에는 2년 이상 보유한 뒤에 양도를 한다면 양도소득세를 내지 않으셔도 됩니다. 참고로 12억원이 넘는 고가 주택의 경우에는 전체의 양도차익에 12억 원까지는 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 12억원 초과분의 차익[이익]에 대해서는 과세를 부담하셔야 됩니다.
▶ 간단 정리
1) 1가구 1주택자는 2년 이상 보유한 뒤에 양도 할 시, 비과세 대상이 됩니다.
2) 1가구 1주택자의 주택이 12억원이 넘는 고가 주택이라면 전체 양도차익 중 12억 원까지 비과세 혜택이 적용됩니다
[12억 원을 넘는 차익에 대해서는 초과분에 대해서만 양도소득세를 부담하셔야 합니다]
1가구 1주택
대부분의 사람들은 1가구 1주택에 해당되거나, 1가구 2주택에 해당될텐데요. 위에서 언급했듯이 1가구 1주택에 해당되시는 분들이 비과세 혜택을 받으시려면 '2년 이상 거주' 라는 조건을 기본적으로 충족하셔야 세금에서 자유로워 집니다. 그러나 개인적인 사정으로 기본 거주 조건을 충족하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 다행히 세법에서는 이러한 예외적인 상황에 대해서 무작정 세금을 부과하진 않는데요. 다음의 예외 상황에 속하실 경우에도 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.
[비과세 요건]
① 회사 사정 상, 부득이하게 해외 장기 근무를 해야할 경우
[세대구성원들이 모두 해외에 거주를 함으로써 집을 양도 시, 거주기간(2년 이상)에 구애받지 않고, 비과세 대상이 됩니다]
② 회사 근무지가 타 지역으로 발령 시
[수도권에서 근무 중에 지방으로 발령을 받게 될 시, 최소 1년 이상의 거주기간만 충족한다면 비과세 대상이 됩니다]
③ 학교 폭력으로 자녀들의 안정을 위해 타지로 이사를 하게 될 경우[1년 이상 거주 필요]
④ 질병 치료 목적을 비롯한 요양의 목적으로 타 지역으로 옮겨야 하는 경우[1년 이상 거주 필요]
1가구 2주택
흔히 '일시적 1가구 2주택' 이라는 표현을 사용하는데요. 대체로 투자의 목적으로 여러 주택을 보유하신 분들도 계실것이고, 단순히 투자보다는 더 좋은 여건의 주거를 마련하고자 이사를 하시다보니, 2주택자가 되시는 분들도 계실텐데요. 바로 이사를 하다보니, 어쩔 수 없이 2주택자에 해당되시는 분들에 관한 얘기라고 보시면 될겁니다. 비과세에 해당되기 위해선 충족 조건이 있습니다. 아래의 조건을 참고해 주시기 바랍니다.
[비과세 기본 충족 조건]
1) 첫 번째 집을 보유한 상태[최소 1년 이상]에서 새로운 집을 장만하셔야 합니다.
2) 첫 번째 집이 다음의 요건을 충족해야 합니다.
▶ 보유 기간이 2년 이상이 되어야 합니다.
▶ 조정대상에 해당될 경우, '거주 기간' 이 2년 이상이 되어야 합니다.
3) 신규주택을 구입할 때, 구입한 날로부터 3년 이내에 첫 번째 집을 팔아야 합니다.
▶ 참고 사항
3번 항목의 '3년 이내' 라는 기한은 2023년 1월 12일 이후에 양도한 부동산[분양권 포함]에 대해서 적용됩니다. 기존에는 2년이란 기한으로 제한되었으나, 개정됨에 따라 기한 연장이 이뤄졌는데요. 행여나 궁금증이 생기신 분들이 계실겁니다. 2023년 1월 12일 이전에 주택을 매매한 분들은 3년의 기한 혜택을 받지 못하는 것인가? 라는 점인데요.
이에 대한 답변으로는 남은 기한에 따라 다르다는 것입니다. 예를 들어, 기존에 조정대상지역에 주택을 보유하고 계셨던 분들이 2023년 1월 12일에 법이 개정됨에도 2년 이란 시간이 끝나지 않았다면 3년 기한으로 연장이 가능하며, 반대로 2023년 1월 12일 이전에 기존 2년의 기한이 끝나신 분들은 3년 혜택을 받으실 수 없다고 보시면 됩니다.
▶ 조정대상지역이란?
부동산에 관한 소식들을 접하다 보시면 심심치 않게 보실 수 있는 용어인데요. 조정대상지역이란 주택의 매매 활동이 과열되거나, 거래 활동이 저조해지는 것을 막기 위해서 국토교통부 장관이 지정하는 지역을 의미합니다. 쉽게 말해서, 투기활동과 같이 기존 주택가격이 비정상적으로 급등하거나, 낮아지는 것을 막기 위한 안전 장치라고 보시면 될겁니다. 대표적으로 서울을 예시로 들면, 강남구를 시작으로 서초구, 송파구, 용산구를 들 수 있습니다.
[참고 예시 : 분양권]
아파트 구매를 위해 분양권을 획득하신 분들의 경우에는 대체로 준공이 끝나지 않았기 때문에 완료될때까지 기다리시는게 일반적일 겁니다. 그러다보면 위에서 언급한 '3년 이내' 에 기존의 주택을 매매해야 하는데, 들어가야 할 집이 없기 때문에 기한이 초과될 수도 있는데요. 이럴 경우에는 과연 기한 초과로 비과세 혜택을 누릴 수 없게 되는걸까요?
이에 대한 답변으로 "누릴 수 있다." 입니다. 위에서 언급드린대로 비과세 혜택의 기본 전제조건 첫 번째로 구매해서 살고 있는 주택의 보유기간이 1년을 넘긴 뒤에, 두 번째 주택의 분양권을 획득 시, 기본조건을 충족하시게 됩니다. 여기서 분양받은 집이 준공이 완료되어 실제로 1년 이상을 거주하게 된다면, 이사하기 전의 기존의 집을 매매해도 비과세 혜택을 받으실 수 있게 됩니다[완공이 완료된 날을 기점으로 3년 이내에 기존 주택을 매매 시, 비과세 가능]
[참고 예시 : 상속받은 주택]
일시적 1가구 2주택의 사례들을 살펴보면 대체로 투자를 위한 목적이 아닐 경우에 생기는 예외 상황들에 대해 혜택을 부여해준다는 것을 확인하실 수 있습니다. 상속으로 인해 2주택이 된 분들의 경우에는 위에서 언급드린 '3년 이내' 라는 기한이 부여되지 않습니다. 기한이 무제한으로 보유자들에 대한 부담을 완화시켜주고 있는데요. 이 때, 비과세 혜택을 받기 위해서는 상속받은 주택을 매매 할 경우에는 대상이 될 수 없으며, 기존의 본인 주택을 매매할 경우에만 비과세가 적용된다는 점을 유의해 주시기 바랍니다.
[참고 예시 : 부양을 위한 합가]
부모님께서 연세가 드시게 될 경우, 노쇠를 비롯한 지병으로 인해 자녀분들의 간호가 필요하게 되는데요. 이와 같은 사유로 부모님집에 함께 살게 된다면 2주택자[부모님 집 + 자녀의 집]가 될 수 밖에 없는데요. 이 때, 10년이란 기한이 주어집니다. 앞서 말씀드린 3년 이내의 기한처럼 사유에 따라 기한이 달라진다고 보시면 되십니다.
참고로 주택을 매매할 경우에 부모님 집이 되었든, 자녀분들의 집이 되었든 간에 둘 중 한 채를 10년 이내에만 양도한다면 비과세 대상이 되오니, 참고해주시기 바랍니다. 추가로 결혼으로 인해 남편과 아내가 기존에 각자의 집을 보유하고 있다면, 5년 이내에 둘 중 한채를 매매한다면 이 또한 비과세 혜택을 받으실 수 있다는 점 기억해 주세요.
1가구 3주택
부동산이든 주식이든 간에 많이 보유하고 계실수록 그에 대한 세금 부담이 커지기 마련입니다. 위의 내용을 토대로 생각해보자면 투기의 목적만 아니면, 기본적으로 비과세 대상으로 세금 부담이 줄어들게 되는데요. 과연 3주택자 분들께서도 비과세 혜택을 받으실 수 있는지 한 번 알아보도록 하겠습니다.
[예시]
A씨는 아파트를 총 3채를 보유중입니다. 즉, 1가구 3주택에 해당되는데요. 단순히 그냥 보유 수만 놓고 보자면, 비과세 혜택은 어렵고, 많은 세금을 부담하게 될 것으로 보입니다. 여기서 보유 중인 집들을 1, 2, 3 이라고 가정해보겠습니다. 1번 집은 2020년 1월에 매입하였으며, 2번은 2022년 3월, 3번은 2018년 2월에 매입했다고 기한을 정해봤습니다.
▶ 1번 집 : 2020년 1월 매입[매매 예정]
▶ 2번 집 : 2022년 3월 매입
▶ 3번 집 : 2018년 2월 매입[장기 주택임대사업자 등록]
3번 집의 경우에는 '장기 주택임대사업자' 등록을 완료하여 이미 세입자가 거주중이라면 주택 수에서 제외시킬 수 있습니다. 그렇게 된다면 3채를 보유중이라도 1가구 2주택자에 해당되며, 여기서 1번 집을 매매한다면 다음의 조건만 충족하면 비과세 대상이 됩니다.
기본적으로 일시적 1가구 2주택의 경우에는 1번 주택을 취득한 지 1년이 지난 뒤에 2번 집을 매입하여 3년 이내에 1번 집을 팔게 된다면 비과세 조건을 충족하게 됩니다. 참고로 12억 원 까지는 비과세 대상이지만, 12억 원 이상의 차익[이익]에 대해서는 12억 원 초과분에 대해서만 세금을 부담하셔야 된다는 점 잊지 말아 주세요. 주택임대사업자 내용을 적용한다면 기본 1가구 2주택의 요건에서 추가되는 것들이 몇 가지 있습니다. 핵심은 주택임대사업자 등록인데요. 여기에 대해서 좀 더 자세히 알아보자면 다음과 같습니다.
[주택임대사업자 비과세 요건]
1) 거주하고 계신 주택[예시의 1번 집 = 팔고자 하는 집]에 대해서 세대원 모두가 2년 이상 거주해야 합니다
[조정대상여부 상관 없이 2년 이상 거주를 충족해야 합니다]
[임대사업자 등록한 뒤로 2년 이상 거주해야 합니다]
2) 장기임대주택의 기간이 10년 이상으로 임대사업자 등록을 마치셔야 되며, 임차인[세입자]가 실제로 거주중이여야
합니다[예시의 3번 집 = 타인에게 빌려준 집]
- 등록에 관해 말씀드리자면, 여러분들의 '해당 구청' 과 '세무서' 모두 임대주택 등록을 하셔야 됩니다[주의 : 한 군데 X]
- 등록할 시기의 거래 되고있는 가격이 6억 원 이하[수도권 밖의 지역은 3억 원 이하]
3) 세입자의 임대기간 중에 보증금을 비롯한 임대료의 상승폭이 5%를 초과하지 말아야 합니다[예시의 3번 집]
[보증금 및 임대료 증가에 대해 세입자분들에게 청구를 하게 되실 경우, 1년의 기한을 넘기신 다음에 하셔야 됩니다]
이번 시간에는 양도소득세 중에서도 주택에 관한 세부 사항으로 1가구 1주택, 1가구 2주택, 3주택 비과세 요건에 대해 알아보았습니다. 핵심은 투기 목적으로 보유하였는지, 단순히 이사를 목적으로 보유하게 되었는지에 따라 달라진다는 점입니다. 그리고 3주택 비과세 요건에서는 '주택임대사업자' 등록을 해서 세입자가 거주를 하고 있는 중이라면 주택 수에서 제외 되어서 1가구 2주택으로 간주된다는 점이 핵심이라고 생각되는데요.
이번 내용을 포스팅하며 느낀 점은 부동산 관련 법안이 생각 외로 배려해주는 부분이 있다는 점이였습니다. 저도 부동산 말만 많이 들어봤지만, 실상 아는 것이 없어서 답답했었는데, 이번 공부를 계기로 조금은 관심이 생기게 되었습니다. 앞으로도 부족하지만 공부를 통하여 여러분들께 조금이나마 알기 쉽게 전해드리도록 노력하겠습니다. 오늘도 저의 포스팅을 읽어주신 모든분들께 행복한 일들만 가득하시길 희망하며 이만 물러나 보겠습니다.