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일반적으로 부동산, 토지, 주식 등을 매매할 때는 양도소득세가 부과됩니다. 여기서 양도소득세란 아파트, 주택, 주식 등의 권리를 제 3자에게 판매함으로써 생기는 이익[차익]에 대해 부과되는 세금을 의미하는데요. 이번 시간에는 양도소득세의 항목 중에서도 농어촌 주택을 양도할 때 생기는 양도소득세를 비과세할 수 있는 요건과 농어촌 지역을 확인하는 방법, 마지막으로 1가구 2주택을 판단하는 기준에 대해 알아보도록 하겠습니다.
개요
여러분들께서는 농어촌이란 표현을 종종 접해보셨을 거라고 생각됩니다. 농어촌이란 군의 지역과 광역시 및 특별시를 제외한 시의 지역중에서 농촌지역의 소득을 증대하기 위한 지역으로 농림부장관이 지정한 곳과 해양수산부장관이 어촌 지역의 소득 활성화를 위해 지정한 지역으로 보시면 됩니다.
농어촌의 기본 개념에 더해서 농어촌 주택에 대해 설명드리자면, 수도권을 포함한 규제지역[조정대상지역]을 제외한 지역의 읍·면 등에 소재한 주택이란 의미를 갖고 있습니다. 아래의 목차들을 확인해보시면 여러분들께서 찾는 지역이 농어촌에 해당되는지 파악하실 수 있습니다.
지역확인방법
농어촌이란 의미는 대략적으로 알지만, 정작 여러분들께서 찾고자 하는 지역이 농어촌 지역에 포함되는지에 대해 궁금하신 분들이 계실텐데요. 이에 대한 확인방법으로 사이트를 몇 가지 소개해드릴까 합니다. 이용하는 절차에 대해 전해드릴테니 아래의 내용을 참고해 주시기 바랍니다.
홈페이지에 접속하시면 여러 항목들이 보일텐데요. 여러분들께서 찾고자 하는 지역이 어떤 구역에 포함되어 있는지 확인하고 싶다면 '이음지도' 항목이나 위의 '검색창' 을 이용하시면 파악이 가능하십니다.
검색을 하시면 다음과 같은 내역이 나타나게 되는데요. 사진에 표시된 항목들을 살펴보시면 여러분들께서 확인하고자 하는 지역의 현재 상태에 대한 정보들을 확인하실 수 있습니다. 지도의 '검은 네모' 항목을 누르시면 넓은 화면으로 보다 상세하게 원하시는 정보를 확인 가능하십니다.
위에서 언급드린 '토지이음' 사이트 외에도 '농어촌 알리미' 라는 사이트도 있는데요. 이에 대한 이용 절차도 소개해드리겠습니다. 첫번째로 설명드린 사이트와 이용 방법은 대략적으로 비슷하오니, 참고하시면 되십니다.
홈페이지에 오시면 상단의 '귀농귀촌' 이란 항목을 보시면 여러가지 목차들이 보이는데요. 여러분들께서 원하시는 항목을 누리시면 되십니다. 예시로 '귀농귀촌 거주지 추천' 이란 항목을 눌러보겠습니다.
위의 절차를 따라 오셨으면 다음과 같은 화면이 뜨게 될텐데요. 여기서 여러분들이 찾고자하는 지역과 지표설정에서 목록을 설정해주시면 되십니다.
비과세 요건
일반적으로 주택을 비롯한 아파트 등을 많이 보유하신 분들에게는 세금이 가혹할 정도로 많이 부과되는게 현 실정인데요. 일반적으로 1가구 1주택에 해당되시는 분들이 대다수지만, 1가주 2주택에 해당되시는 분들도 점점 늘어나는 추세인데요.
대표적인 예시로 은퇴를 앞두고 계신 50 ~ 60대 분들이나, 휴양지 목적으로 주택을 구매하시는 분들입니다. 농어촌 주택을 매입하셔서 일시적으로 2주택이 되신 분들의 경우, 몇 가지 조건만 충족을 하신다면 양도 시에 비과세 대상자가 되실 수 있습니다.
첫 번째로 수도권을 비롯한 규제지역[조정대상지역]을 제외한 지역의 읍·면 등에 소재한 주택이거나, 일반 도시 지역 중에서도 인구감소지역으로 지정된 지역의 주택을 매입하셔야 됩니다. 둘 째, 주택을 매입하실 때, 취득 시가가 3억원 이하에 해당되어야 합니다. 참고로 한옥의 경우는 4억원 까지 가능합니다.
셋 째, 기존의 일반 주택을 보유한 상태에서 농어촌 주택을 매입한 뒤에 기존의 주택을 매도해야 합니다. 이번 내용이 중요한데요. 그 이유는 바로 주택 간의 구매 순서로 인해 비과세 대상이 되느냐 마느냐가 결정되기 때문입니다. 간단한 예시를 소개해드리겠습니다.
[예시]
A씨는 7년 전에 매입한 시골에 주택을 한 채 보유하고 있습니다. A씨는 이곳에서 직장 생활을 하며 모은 돈으로 4년 전에 도심지에 아파트를 한 채 매입하여 현재에는 집을 두 채나 보유하고 있습니다. A씨는 농어촌 지역에 주택을 보유하고 있으면 3억원 이하일 경우에 비과세 대상이 되어 세금 납부의 의무가 없는 것으로 알고 있어서 기존의 아파트를 처분하여 그 돈으로 투자를 할 계획이었습니다.
당연히 올바르게 매매하여 비과세 대상자라고 생각하고 있었으나, 갑작스럽게 세금 고지서가 A씨에 날아왔습니다. 억울한 그는 이에 대해 세무사에게 호소하였으나, A씨는 결국 양도세를 부담하게 되었는데요. 과연 여기서 A씨는 무슨 이유로 비과세 대상자가 되지 못했을까요? 정답은 바로 주택 구입 순서가 달랐기 때문입니다.
즉, 위에서 언급한 비과세 요건으로 도시에 집이 있는 사람이 추가로 농어촌 일대의 주택을 매입할 경우에 비과세 대상자에 해당됩니다. 예시의 A씨는 시골에 있는 주택을 먼저 구매하였기에 혜택에서 제외된다는 의미입니다. 이처럼 단순히 매입 순서 하나 때문에 억울하게 세금을 내야하는 경우도 있으니, 여러분들께서는 다들 유의해주시길 바랍니다.
넷 째, 농어촌 일대의 주택을 구매한 뒤에 3년 이상 보유를 하셔야 비과세 요건을 충족하실 수 있습니다.
[요약 정리 : 비과세 요건 - 2025년도 말까지 혜택가능]
① 수도권을 비롯한 규제지역[조정대상지역]을 제외한 지역의 읍·면 등의 주택이나, 도시 중에서도 인구감소지역으로
지정된 지역의 주택
② 농어촌 주택을 매입 시, 당시의 시가가 3억 원 이하에 해당할 것[한옥의 경우 4억 원 이하]
③ 기존의 일반 주택을 보유한 상태에서 농어촌 주택을 매입한 뒤에 기존 주택을 매매할 것
[매입 순서 주의] 1) 도시 주택 취득 2) 농어촌 주택 취득 (o)
1) 농어촌 주택 선 취득 2) 도시 주택 후 취득 (x)
④ 농어촌 일대의 주택을 매입한 뒤, 3년 이상 보유할 것
이번 시간에는 농어촌주택 양도소득세 지역확인방법과 비과세 요건에 대해 알아보았습니다. 미래에 대한 불확실성으로 인해 대부분의 사람들이 주택을 구매 시, 수익이 나는 지역의 주택을 취득하는 경우가 대다수인데요. 그러다보니, 자연스레 인구밀집지역인 수도권이나 그 주변 인근 도시로 사람들이 밀집되는 현상이 당연하게 일어나고 있습니다.
반면, 농어촌 지역의 주택들은 몰리는 사람도 없으며, 그로 인해서 주택 시세도 점점 떨어지는 추세인데요. 이에 대한 대책으로 양도소득세 비과세 혜택을 정부에서 시행하고 있습니다. 2025년 말까지 비과세 혜택을 주는만큼 혹시라도 도시 생활을 마치시고, 한적한 시골에서 남은 여생을 보내고 싶으신 분들께서는 이번 기회에 자세히 알아보시는 것도 나쁘지 않을 것으로 보입니다. 오늘도 저의 글을 읽어주신 모든분들께 진심으로 감사의 말씀을 드리며, 저는 다음에 여러분들께 조금이나마 도움이 되는 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.